Piano terra · 51 posti
21 singole e 15 doppie, reception, sale studio, palestra da 152 mq, mensa e bar/ristoro con dehors, lavanderia, infermeria.
Arnesano (LE) · Via Boccaccio 13 · Ottobre 2026
Vivere lo studio,
nel cuore del Salento
117 posti · Oltre € 2,3 mln PNRR · Ecotekne nelle immediate vicinanze.Residenza universitaria da 117 posti letto nelle immediate vicinanze del campus Ecotekne. Lavori ultimati. Oltre € 2,3 mln di contributo MUR/PNRR già deliberato.
- fondi
- € 2,34 mln
- posti
- 117
- multiplo
- 3,1×
- apertura
- 1 ott 2026
Fuori · 3.000 mq di pertinenza
Tremila metri quadri per stare fuori.
Il cortile fra i due corpi, la terrazza sul tetto del corpo basso, il parcheggio con la ricarica, il verde attrezzato. La pertinenza è più grande della residenza coperta.
Depositato nel progetto approvato con D.S.G. n. 100 del 19 gennaio 2026. In progetto non ancora nel progetto depositato — proposta della gestione o variante da presentare, da finanziare a parte.
La pertinenza dall'alto
Depositato3.000 mq di esterni intorno ai due corpi a H: cortile, terrazza, parcheggio, verde
Terrazza sul tetto del corpo basso
DepositatoArea attrezzata per attività all'aperto, accesso dal primo piano e da scala esterna. Allestimento in progetto
Area lettura all'aperto
DepositatoNel cortile fra i due corpi, tavoli sotto gli ulivi
Calisthenics all'aperto
In progettoStruttura nell'area fitness depositata in tavola
Mini-basket
In progettoMezzo campo tracciato sulla pavimentazione esistente
Ping-pong
In progettoTavoli da esterno accanto all'area attrezzata
Angolo barbecue
In progettoTavolo lungo e barbecue in muratura sul cortile
Orto didattico
In progettoCassoni rialzati e alberi da frutto sul bordo del verde
Il cortile di sera
DepositatoTavoli e sedute all'aperto fra i due corpi
Verde attrezzato
DepositatoAree studio e fitness all'aperto, come in relazione
Parcheggio con colonnine di ricarica
Depositato87,50 mq, accesso da via Manzoni
Pensilina d'ingresso su via Boccaccio
Depositato124,92 mq (17,35 × 7,20), struttura metallica e copertura traslucida
Bici e monopattini
DepositatoRastrelliere coperte con punti di ricarica
Dentro · 2.400 mq coperti
Lo stesso capannone, allestito.
Palestra, sale studio, bar e cucina, lavanderia: ogni spazio con la superficie rilevata in tavola. Le camere sono 71, i posti letto 117.
Depositato nel progetto approvato con D.S.G. n. 100 del 19 gennaio 2026. In progetto non ancora nel progetto depositato — proposta della gestione o variante da presentare, da finanziare a parte.
Palestra
Depositato151,57 mq nell'ex navata, con spogliatoi e docce; nel nuovo progetto ospita anche la vasca
Piscina coperta
In progettoVasca da allenamento nel locale palestra, accanto agli attrezzi. Variante da depositare
A pelo d'acqua
In progettoLa stessa vasca dalla corsia, con la luce del pomeriggio dalle finestre della navata
Zona functional
DepositatoRig, anelli, sled e kettlebell
Sala riunioni-studio
Depositato46,78 mq, pilastri esistenti
Spogliatoi e docce
DepositatoUomini e donne, a servizio della palestra
Biblioteca e lettura
Depositato34,20 mq
Dehors ristoro
Depositato55,80 mq sul cortile
Sala attività libere
Depositato127,64 mq all'ingresso, con emeroteca e infopoint
Bar, ristoro e cucina
DepositatoCucina 38,48 mq · bar 12,34 mq · servizio Si.Se. a € 4,90 per pasto
Reception
DepositatoPortineria 16 ore al giorno, 7 giorni su 7
Corridoio ad albergo
DepositatoPiano tipo, porte in rovere
Camera singola
Depositato25 singole, 6 accessibili · minimo di progetto 9,30 mq
Camera doppia
Depositato46 doppie · minimo di progetto 13,60 mq
Bagno
DepositatoMinimo 2,60 mq, condivisibile fra due camere
Lavanderia
Depositato12,91 mq, lavatrici e asciugatrici a consumo
Programma degli spazi comuni, superfici da Relazione Generale (Arch. Alfredo Manca): Palestra 152 mq · Sala riunioni / studio 46,78 mq · Cucina 38,48 mq · Biblioteca / lettura 34,2 mq · Dehors ristoro 55,8 mq · Tettoia su via Boccaccio 124,92 mq · Bar / ristoro 12,34 mq · Lavanderia 12,91 mq · Deposito biancheria 9,62 mq · Deposito / dispensa 9,7 mq · Infermeria 9,26 mq · Deposito bagagli 7,5 mq
Le immagini sono visualizzazioni di progetto generate a partire dalle fotografie del rilievo di stato di fatto: rispettano geometria, aperture e materiali dell’edificio reale, ma non sono fotografie della struttura allestita.
Il campus · stato di fatto
Due corpi ad H,
un cortile, il parco.
Non è un render. È l’immobile di via Boccaccio 13, Arnesano: ex opificio e deposito, pianta a H, tetti in pietra leccese, nelle immediate vicinanze del parco urbano. Intervento su esistente — il cantiere è chiuso, restano gli allestimenti.
- Via Giovanni Boccaccio 13, 73010 Arnesano (LE) — 40.33515 N, 18.10045 E
- Superfici coperte 2.400 mq · aree esterne 3.000 mq · volume 10.160 mc
- Piano terra 51 posti · piano primo 66 posti · stagione 11 mesi
- 2.321 mq commerciali di residenza al simulatore MUR — 19,83 mq per studente (SUS), servizi 96,67/100 (LCS)
- Il campus Ecotekne e il nodo di trasporto pubblico sono nelle immediate vicinanze della residenza
La posizione
Ecotekne, nelle immediate vicinanze.
Il campus Ecotekne è il polo scientifico di UniSalento: ci studiano 10.267 iscritti fra Ingegneria, Economia, DISTEBA, Giurisprudenza e Matematica e Fisica. La residenza è nelle immediate vicinanze del polo.
È la differenza fra una stanza in centro a Lecce, con il bus da prendere ogni mattina, e una camera nelle immediate vicinanze delle aule.
Apri la mappa- 10.267
- iscritti che studiano a Ecoteknecinque dipartimenti sul campus
- 18,25
- indice di localizzazioneil punteggio che il MUR assegna alla posizione
Il campus Ecotekne è nelle immediate vicinanze della residenza VisOne; il centro comunale è nelle immediate vicinanze del campus.
L’opportunità
€ 2,34 mln
Oltre € 2,3 mln di contributo MUR/PNRR già deliberato — € 2.336.099 con decreto di variazione a 117 posti letto. Non una domanda in attesa. Incasso previsto nel 2027.
- investimento realizzato
- € 749.910
- moltiplicatore pubblico
- 3,1×
- mutuo a presidio
- € 600.000
- lavori ultimati
- 4 luglio 2026
Come sarà · piante di progetto
117 letti lungo due corridoi, palestra e mensa a piano terra.
Variante a 117 posti letto. Camere singole e doppie con bagno di pertinenza. Cortile al centro della H, parcheggi sul fronte via Manzoni.
- AF1 residenza
- AF2 studio / cultura
- AF3 palestra / ricreo
- AF4 supporto (reception, lavanderia, cucina)
Scorri la pianta →
Piano primo · 66 posti
4 singole e 31 doppie sul corpo a due piani, corridoio centrale, uscita di sicurezza sulla copertura del corpo basso.
Cortile e parco
Pertinenza comune a H, parcheggi, accesso da via Boccaccio. Il parco urbano comunale è nelle immediate vicinanze.
AF4 · ingresso principale
Reception e portineria
AF2 · piano terra
Sale studio e biblioteca
151 mq · spogliatoi
Palestra e benessere
cucina 38 mq · dehors 56 mq
Mensa e bar/ristoro
biancheria e bagagli
Lavanderia
cortile + parco urbano
Aree verdi
Palestra 152 mq ·Mensa e bar ·Sale studio ·Lavanderia ·117 posti ·Cortile e parco ·11 mesi ·Polo Ecotekne ·
Palestra 152 mq ·Mensa e bar ·Sale studio ·Lavanderia ·117 posti ·Cortile e parco ·11 mesi ·Polo Ecotekne ·
Perché questi fondi contano
Oltre € 2,3 mln di fondi pubblici già in dote — su un cantiere chiuso.
Il decreto di variazione riconosce € 2.336.099 a valere sulla misura MUR/PNRR housing universitario (CUP H74D24002440006, domanda DM481/240334). È un contributo concesso, aggiornato a 117 posti letto, non una richiesta in istruttoria. Incasso previsto nel 2027, dopo collaudo e rendicontazione; fino ad allora resta vincolato in banca a garanzia del debito.
€ 2.336.099
contributo MUR/PNRR deliberato a 117 posti — la dote pubblica
€ 749.910
investimento realizzato sulla struttura esistente
3,1×
il pubblico moltiplica l’apporto privato di oltre tre volte
20.774
UniSalento conta 20.774 iscritti nell’a.a. 2024/2025 (rilevazione ESSE3 dell’Ufficio Informativo Statistico all’11 luglio 2025).
6286
6.286 iscritti risiedono fuori provincia di Lecce (32%): 3.235 da Brindisi, 2.299 da Taranto; extra-regione 435, internazionali 345.
579
ADISU Puglia sede di Lecce dispone di 579 posti letto tra residenze proprie e convenzionate (Rizzo, De Giorgi, Corti, Zenit, Lopez y Royo, Pastor Bonus, Civilitas, VisONE, De Franchis).
Il campus Ecotekne è nelle immediate vicinanze della residenza VisOne; il centro comunale è nelle immediate vicinanze del campus.
Perché adesso
Il rischio di cantiere è alle spalle.
- 01
4 lug 2026
Lavori ultimati
Certificato di ultimazione lavori trasmesso nei termini.
- 02
1 ott 2026
Apertura
Allestimenti completati, primi studenti in struttura.
- 03
31 ott 2026
Collaudo PNRR
Relazione finale e messa a disposizione dei posti letto.
- 04
2027
Contributo
Incasso € 2,34 mln MUR/PNRR a rendicontazione.
Chi investe oggi non finanzia un progetto su carta: entra in una struttura realizzata, dentro un programma pubblico già deliberato.
Modello di business
Ricavi ricorrenti, costi sotto controllo.
Ricavi vs EBITDA · €k
Piano 2026–2032
- ’26
- ’27
- ’28
- ’29
- ’30
- ’31
- ’32
linea piena ricavi · tratteggiata EBITDA
Capitale
Il pubblico porta il peso
€ 749.910
investimento€ 2.336.099
contributo PNRR
investimento€ 2.336.099
contributo PNRR
- 25 letti in singola
- 92 letti in doppia
- 71 camere · 11 mesi
Ricavi residenziali
Tariffe MUR: € 600 (media) e € 510 (ridotta) al mese per posto letto, su 11 mesi. Domanda stabilizzata dal quadro pubblico e da possibili convenzioni ADISU.
Ricavi accessori
Attività extra-universitarie previste dal quadro MUR: eventi, foresteria estiva, servizi a valore aggiunto per la comunità studentesca.
Gestione asset-light
Proprietà al controllo di direzione e incassi; reception, pulizie, mensa (Si.Se.), manutenzioni e sorveglianza in outsourcing a costi contrattualizzati.
€ 547.706
ricavi operativi annui a regime (dal 2029)
€ 237.706
EBITDA operativo annuo
43%
margine EBITDA
Utile netto € 240–273k l’anno dal 2027, già al netto di ammortamenti, oneri finanziari e imposte. Dentro c’è però la quota annua del contributo PNRR, +€ 194.675, che è un rilascio contabile e non un incasso: la cassa generata a regime è € 47.615 l’anno. Immobili in comodato gratuito 12 anni: nessun canone di locazione a bilancio. Come funziona il contributo.
Economia per posto letto
Cosa costa e cosa rende un letto.
- € 6.409
- investito per posto letto sul programma di opere
- € 19.967
- contributo MUR/PNRR per posto letto
- € 4.681
- ricavo annuo per posto a regime
- € 2.032
- EBITDA annuo per posto a regime
Il mix dei posti, come lo vede il MUR
| Destinazione | Singole | Doppie | Posti | Quota |
|---|---|---|---|---|
| Tariffa media ridotta | 17 | 64 | 81 | 69% |
| Capaci e meritevoli, anche privi di mezzi | 8 | 28 | 36 | 31% |
| Totale | 25 | 92 | 117 | 100% |
Tariffa media € 600 e tariffa media ridotta € 510 al mese, calcolate dal simulatore DM481/24. Il piano incassa in media € 426 per posto al mese su 11 mesi: sotto la tariffa ridotta, perché sconta occupancy e sfitto.
Perché il ricavo di piano è prudente
- € 426/mese incassati contro € 510 di tariffa ridotta ammessa: il piano lascia sul tavolo il 16% della tariffa massima applicabile.
- 11 mesi di stagione, non dodici: agosto e i vuoti di rotazione sono già fuori dal conto.
- Nessun canone immobiliare: il comodato gratuito dodicennale tiene fuori dal conto economico il costo d’uso dell’immobile.
- Ricavi agricoli esclusi: il piano rappresenta la sola business unit residenziale.
I conti, per intero
Il piano completo, senza voci nascoste.
Conto economico, servizio del debito e copertura come stanno nel business plan 2026–2032 depositato in banca. Il DSCR non è mai sotto 1,31× e il punto di pareggio del servizio del debito è a 79% di occupancy.
| Conto economico · € | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ricavi operativi | 83.300 | 504.848 | 504.848 | 547.706 | 547.706 | 547.706 | 547.706 |
| Quota contributo MUR/PNRR | — | 194.675 | 194.675 | 194.675 | 194.675 | 194.675 | 194.675 |
| Valore della produzione | 83.300 | 699.523 | 699.523 | 742.381 | 742.381 | 742.381 | 742.381 |
| Materie prime e consumi | — | −45.000 | −45.000 | −45.000 | −45.000 | −45.000 | −45.000 |
| Servizi, facility, mensa, pulizie | −80.000 | −120.000 | −140.000 | −150.000 | −150.000 | −150.000 | −150.000 |
| Personale | −12.000 | −75.000 | −75.000 | −75.000 | −75.000 | −75.000 | −75.000 |
| Oneri diversi e amministrativi | −20.000 | −40.000 | −40.000 | −40.000 | −40.000 | −40.000 | −40.000 |
| Ammortamenti | — | −37.495 | −37.495 | −37.495 | −37.495 | −37.495 | −37.495 |
| EBITDA operativo | −28.700 | 224.848 | 204.848 | 237.706 | 237.706 | 237.706 | 237.706 |
| Oneri finanziari | −31.500 | −31.500 | −28.673 | −25.697 | −22.565 | −19.268 | −15.798 |
| Imposte | — | −98.148 | −93.339 | −103.373 | −104.250 | −105.173 | −106.144 |
| Utile netto | −60.200 | 252.380 | 240.016 | 265.816 | 268.071 | 270.445 | 272.943 |
Il contributo copre il mutuo, anno per anno
€ 640k0
- ’26
- ’27
- ’28
- ’29
- ’30
- ’31
- ’32
linea piena debito residuo · tratteggiata quota di contributo vincolata in banca
Dal 2027 le due curve coincidono: la quota vincolata del contributo è pari, in ogni esercizio, all’esposizione bancaria residua. Il mutuo scende da € 600.000 a € 231.362 entro il 2032 e chiude nel 2035.
Mai sotto 1,31×
covenant 1,1×
- 1,48×
- 1,31×
- 1,57×
- 1,56×
- 1,55×
- 1,54×
- ’27
- ’28
- ’29
- ’30
- ’31
- ’32
Calcolato sui soli flussi ordinari: il contributo MUR/PNRR è escluso dal numeratore. Il punto più basso è il 2028, quando i costi di servizio salgono prima dei ricavi a regime. Il 2026 non compare: è l’anno di preammortamento e di avvio, con soli interessi da pagare e un indicatore negativo (-0,91×) non rappresentativo della gestione.
Dove sono finiti i soldi
- Opere edili€ 317.396 42%
- Pareti, isolamento, controsoffitti, impermeabilizzazioni, pavimentazioni esterne, cartongesso
- Impianti€ 236.910 32%
- Impianto elettrico, idrico e termico, bagni e predisposizioni
- Finiture, sanitari e infissi€ 122.826 16%
- Pavimentazione interna, kit sanitari, finestre
- Arredi e dotazioni€ 72.778 10%
- Arredi, letti, tessili e dotazioni per camere e spazi comuni
€ 631.462 coperti da preventivi espressamente quantificati. La riconciliazione al totale sviluppa il preventivo Pezzuto su 56 kit (+€ 65.248) e 1.900 mq di cartongesso Fenice a € 28,00/mq (+€ 53.200). Le lavorazioni a misura restano dentro il plafond, senza aumento del mutuo.
Fonti e impieghi
Chi ha pagato cosa
- Programma di investimento€ 749.910
- opere, impianti, finiture, arredi
- Mutuo chirografario€ 600.000
- quota bancaria, 1+9 anni al 5,25%
- Mezzi propri / apporto soci€ 150.000
- quota integrativa dei soci
- Fabbisogno di avvio 2026€ 140.110
- circolante coperto da dilazioni fornitori e soci, riassorbito nel 2027
- Contributo MUR/PNRR€ 2.336.099
- incasso 2027, vincolato in banca fino al debito residuo
Dove arriva il patrimonio
- € 2.267.333
- cassa a fine 2027, dopo l’incasso del contributo
- € 1.659.470
- patrimonio netto al 2032
- € 231.362
- debito bancario residuo al 2032
- € 1.168.050
- risconto contributo ancora da rilasciare
Il caso negativo
A quale occupancy salta il piano?
Il business plan assume il 90% di riempimento. Sotto, la stessa aritmetica del piano applicata a tassi di occupazione più bassi: i costi operativi restano fissi a € 310.000 e solo i ricavi si muovono. Il servizio del debito è coperto fino a 79% di occupancy — 11 punti di margine sotto lo scenario di piano.
DSCR per occupancy · esercizio a regime
covenant 1,10×
- 0,55×
- 0,80×
- 1,06×
- 1,32×
- 1,57×
- 1,83×
- 70%
- 75%
- 80%
- 85%
- 90%
- 95%
90%
occupancy assunta dal business plan
€ 237.706 di EBITDA, DSCR 1,57×
81%
soglia di covenant: DSCR scende a 1,10×
€ 181.536 di EBITDA
79%
pareggio: il flusso ordinario copre esattamente la rata
€ 169.669 di EBITDA, DSCR 1,00×
| Occupancy | 70% | 75% | 80% | 85% | 90% | 95% |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ricavi operativi | 425.994 | 456.422 | 486.850 | 517.278 | 547.706 | 578.134 |
| EBITDA | 115.994 | 146.422 | 176.850 | 207.278 | 237.706 | 268.134 |
| Utile netto | 178.183 | 200.091 | 222.000 | 243.908 | 265.816 | 287.724 |
| CFADS | 46.700 | 68.608 | 90.517 | 112.425 | 134.333 | 156.241 |
| DSCR | 0,55× | 0,80× | 1,06× | 1,32× | 1,57× | 1,83× |
Elaborazione sui dati del business plan 2026–2032, esercizio a regime. Ipotesi: costi operativi invariati, quota contributo a conto economico € 194.675, ammortamento € 37.495, oneri finanziari € 25.697, aliquota fiscale 28%. Non è una previsione alternativa: è la stessa riga di piano letta a occupancy diversa.
Il moltiplicatore pubblico
3,1×
Investimento realizzato
€ 749.910
Contributo MUR/PNRR
€ 2.336.099
Oltre € 2,3 mln già concessi con decreto, aggiornati a 117 posti letto — non una domanda in attesa. Incasso previsto nel 2027, dopo rendicontazione e collaudo: rafforza il patrimonio e copre integralmente il debito bancario.
Come funziona il contributo
€ 194.675 l’anno non sono un incasso.
Il contributo MUR/PNRR è uno solo: € 2.336.099, in cassa una volta sola nel 2027. Un contributo in conto capitale non si iscrive tutto a ricavo nell’anno in cui arriva: entra a bilancio come risconto passivo e ne esce in 12 quote annuali da € 194.675, che passano a conto economico fra gli altri ricavi. È una scrittura, non un bonifico.
Dall’utile alla cassa
Lo stesso ponte che il business plan espone nel rendiconto finanziario, sull’esercizio a regime.
- Utile netto di bilancio 2029
- +265.816
- Quota contributo a conto economico, non monetaria
- −194.675
- Ammortamento, non monetario
- +37.495
- Rimborso della quota capitale del mutuo
- −59.660
- Cassa generata nell’anno
- € 48.977
Utile di bilancio € 265.816, cassa € 48.977. La differenza è quasi tutta la quota di contributo che rientra a conto economico senza muovere un euro. A regime la gestione genera in media € 47.615 l’anno di cassa, dopo imposte e dopo il rimborso della quota capitale del mutuo.
Dove sta il valore vero
I € 2.336.099 sono in cassa dal 2027. La quota vincolata in banca scende insieme al debito residuo: ogni anno si libera patrimonio.
- 2027€ 1.721.189 libera
- 2028€ 1.804.026 libera
- 2029€ 1.912.662 libera
- 2030€ 2.023.554 libera
- 2031€ 2.136.819 libera
- 2032€ 2.252.582 libera
cassa libera vincolata a garanzia del mutuo
Da € 1.721.189 nel 2027 a € 2.252.582 nel 2032, mentre il debito residuo scende da € 546.144 a € 231.362. Non è un rendimento annuo: è capitale che si smarca.
Team & partner
Famiglia al comando, specialisti al fianco.
Andrea Alberani
legale rappresentante · sport, benessere e palestra (chinesiologo, laureato in Scienze Motorie, personal trainer e istruttore)
Cesare Alberani
legale rappresentante · proprietario dei sub 2, 5, 6 e comodante
Caterina Alberani
customer service, accoglienza ospiti, event planning e team management
Alessia Caterina Alberani
guest relations, B&B management, coordinamento housekeeping/manutenzione e ospitalità internazionale
14/11/2024
Fondazione Venture Impatto Sociale ETS (Fondazione VIS)
strutturazione del progetto, business plan, piano di copertura finanziaria, verifica di finanziabilità e pack documentale
Partner
Si.Se. S.n.c. di Lecce
servizio mensa in outsourcing
Utilizzo dei fondi
Dove vanno i 500–600k
€ 500–600.000
Aumento di capitale per chiudere l’ultimo miglio fino all’incasso PNRR 2027.
Saldo fornitori / allestimenti
Arredi, infissi, finiture — residuo del programma da € 749.910 di investimento contabilizzato.
Capitale circolante primo esercizio
Primo esercizio, 11 mesi, occupancy in ramp-up.
Riserva fino all’incasso MUR/PNRR 2027
Cuscino fino all’incasso 2027: il contributo € 2.336.099 resta vincolato in banca, non è cassa libera. Questa riserva copre il tratto fino a quell’incasso, non l’intero contributo.
Mutuo € 600.000 già in struttura; immobili in comodato 12 anni.
Rischi e presidi
Cosa può andare storto
9 punti aperti, con il presidio che li tiene. Se un investitore li scopre in due settimane di due diligence, tanto vale scriverli qui.
- 01
Occupancy sotto il piano
Il piano assume il 90%. Il servizio del debito resta coperto fino al 79%; sotto 81% il DSCR scende sotto il covenant di 1,1×.
Tariffe MUR, possibili convenzioni ADISU, bacino UniSalento nelle immediate vicinanze della residenza.
- 02
Sub 8 non ancora acquistato
La proposta irrevocabile su una delle porzioni è accettata dal 04/10/2024 a € 300.000, ma negli atti d’obbligo il soggetto proprietario risulta ancora terzo: nei documenti non compare il rogito.
Comodato e atti d’obbligo integrativi coprono l’uso; il rogito resta da produrre.
- 03
Forma societaria da trasformare
Oggi S.n.c. con ATECO 55.90.00 integrato. L’ingresso dei nuovi soci presuppone la trasformazione in S.r.l., non ancora perfezionata.
Trasformazione contestuale all’aumento di capitale.
- 04
Fabbisogno di avvio € 140.110
Al 31/12/2026 il piano espone un fabbisogno temporaneo di circolante coperto, nell’ipotesi di piano, da dilazioni fornitori e finanziamento soci a breve.
È esattamente il buco che la raccolta va a chiudere; riassorbito nel 2027.
- 05
Mezzi propri € 150.000 da documentare
Il quadro fonti/impieghi imputa € 150.000 di apporto soci a integrazione del mutuo. Il business plan indica che l’evidenza documentale sarà prodotta separatamente.
Verificabile in data room prima del closing.
- 06
Contributo incassato solo nel 2027
€ 2.336.099 arrivano dopo collaudo e rendicontazione, e la quota pari al debito residuo resta vincolata in banca: non è cassa libera per la gestione.
Preammortamento di 1 anno; il DSCR non conta il contributo.
- 07
Vincolo di destinazione PNRR
Atti d’obbligo e decreto legano l’immobile alla destinazione universitaria per la durata prevista, con obblighi di rendicontazione e clawback in caso di inadempienza. CUP H74D24002440006.
Cronoprogramma allineato ai target M4C1; CUL già trasmesso.
- 08
Allestimenti, non opere
Il certificato di ultimazione lavori copre le opere (4 luglio 2026). L’apertura del 1 ottobre 2026 dipende dalla consegna di arredi e dotazioni.
€ 72.778 di arredi dentro il plafond, nessun aumento del mutuo.
- 09
Comodato, non proprietà
L’immobile è concesso in comodato gratuito per 12 anni (15/05/2026 → 15/05/2038) e non è iscritto tra le immobilizzazioni: il patrimonio della società non include il valore dell’edificio.
Orizzonte coerente con la durata del mutuo, che chiude nel 2035.
L’offerta
Cerchiamo soci per l’ultimo miglio.
L’edificio è finito, il contributo è deliberato, il mutuo è in struttura. Quello che manca è il capitale che porta la struttura dal certificato di ultimazione lavori al primo anno pieno di gestione.
Termini indicativi
- Strumento
- Aumento di capitale riservato, con trasformazione in S.r.l.
- Raccolta
- € 500–600.000 — l’ultimo miglio, non il progetto
- Già investito
- € 749.910 nel programma di opere, impianti, finiture e arredi
- Debito in struttura
- € 600.000 chirografari, 1 anno di preammortamento + 9 di ammortamento al 5,25%
- Dote pubblica
- € 2.336.099 MUR/PNRR concessi con decreto, incasso nel 2027
- Immobile
- Comodato gratuito 12 anni, 15/05/2026 → 15/05/2038: nessun canone a bilancio
- Valutazione
- Da negoziare. Riferimenti in campo: perizia a regime, patrimonio netto di piano, EBITDA a regime
- Vincolo
- Destinazione a residenza universitaria per la durata prevista dagli atti d’obbligo MUR
Riferimenti di valore
- € 2.900.000
- perizia della struttura a regime
- € 1.659.470
- patrimonio netto di piano al 2032
- € 269.319
- utile netto medio annuo 2029–2032
Nessuno dei tre è il prezzo. Sono i tre numeri su cui si costruisce una trattativa onesta: quanto vale la struttura finita, quanto vale il capitale accumulato dal piano, quanto genera la gestione ogni anno.
Quanto varrebbe la tua quota
Muovi il ticket e la percentuale: i risultati sono aritmetica diretta sull’utile netto del business plan, non una promessa di rendimento.
- € 67.330
- quota dell’utile di bilancio, media 2029–2032comprende la quota non monetaria del contributo
- € 11.904
- quota della cassa generata ogni anno, media 2029–2032dopo imposte e rimborso della quota capitale del mutuo
- € 563.146
- quota della cassa libera da vincolo al 2032il contributo si smarca man mano che il mutuo si ammortizza
- € 2.000.000
- valutazione post-money implicita2,4% di cassa annua sul capitale versato
I due numeri in alto non coincidono per una ragione precisa: dei € 269.319 di utile medio, € 194.675 sono la quota annua del contributo che rientra a conto economico senza muovere un euro. Il contributo si incassa una volta sola, nel 2027.
Alla stessa quota, il 25% vale € 414.868 di patrimonio netto al 2032 e € 725.000 sulla perizia della struttura a regime.
Simulazione su dati del business plan 2026–2032. Importi ante distribuzione e al lordo della fiscalità del socio. La percentuale è un’ipotesi di lavoro: la valutazione non è fissata.